木造住宅の耐用年数について

一般住宅にも多く見られる木造住宅には耐用年数が決められていますが、実はこの耐用年数=寿命というわけではありません。
そして耐用年数と一言で言っても、それには税務上の基準で決められる法定耐用年数や、工学的判断に基づき決定される物理的耐用年数、また市場価値で決められる経済的耐用年数など、さまざまな種類があります。

ここではそれぞれの違いと耐用年数を紹介します。

法定耐用年数

住宅は減価償却材のひとつです。
法律によって減価償却資産の耐用年数等に関する省令に定められているのが法定耐用年数であり、課税の公平性を図るための税務上の基準として定められています。
いわば税務の便宜上定められている目安であるため、実際の状態に即しているわけではありません。

木造住宅・店舗用建物の法定耐用年数は以下の通りです。
木造
22年
軽量鉄骨プレハブ造(骨格材肉厚3mm以下)
19年
軽量鉄骨プレハブ造(骨格材肉厚3~4mm以下)
27年
軽量鉄骨プレハブ造(骨格材肉厚4mm超)
34年
鉄筋コンクリート造
47年

物理的耐用年数

中古の木造住宅であれば、柱や梁といった構造部分や壁や屋根材などすべての建築部材が、物理的な劣化をたどることになります。
それらの工学的判断に基づいて決定されたのが、物理的耐用年数です。
一般的に木造住宅全体の物理的耐用年数は65年程度と考えられています。

同一環境下で同一の材料であれば同一の耐用年数となりますが、これはハウスメーカーやその住宅を建てた気候、木材の種類やメンテナンス状態によっても異なるため、あくまで目安のひとつとして考えるようにしてください。

経済的耐用年数

経済的耐用年数は国土交通省が定めているもので、市場で売買される価値がある期間を示しています。
経済的耐用年数は木材の耐朽度だけではなく、立地や間取り、メンテナンスなどによって価値が変わってきます。
基本的に日本は欧米に比べて中古住宅の需要が低いため、経済的耐用年数が短くなりがちです。

期待耐用年数

期待耐用年数はあまり聞きなれない言葉かもしれませんが、物理的耐用年数と経済耐用年数の間をとったもので、通常範囲の維持管理で使用できると考えられる耐用年数のことです。
経済耐用年数を伸ばし、日本では需要の低い既存の住宅を活用することを狙いとして定められました。

このようにいくつかの耐用年数がありますが、法律できちんと耐用年数が定められているのは法定耐用年数のみです。
ほかの3つの耐用年数を知りたいのであれば、信頼できる不動産会社に相談して査定をしてもらいましょう。
不動産会社と提携している税理士の無料相談会に参加してみるのもひとつの手です。

木造住宅の耐用年数と寿命の違い

よく混同されてしまいやすい住宅の耐用年数と寿命ですがこのふたつは全く違うものです。
前章で紹介した通り耐用年数とは主に法定耐用年数のことを指していて、不動産の減価償却費用を計算するために国が一律で設定した年数のことを指します。

表を見てわかるとおり、木造住宅の耐用年数は22年で、鉄筋コンクリート造の住宅に比べてかなり寿命は短めです。
しかし、不動産価値を公平に算出するために国が設定した耐用年数は22年に達したからといって、そこに住めなくなったりメンテナンスが必要になったりするわけではありません。

あくまで参考にとどめておくことをおすすめします。

一方で木造住宅は建て替えが必要になるまで住める年数のことであり、木造住宅の本来の寿命は約80年と言われることもあります。
法定耐用年数とは大きな違いがありますよね。
もしも住宅の骨組みや基礎軸組に使用される木材が適切に保たれていて腐食の被害がほとんどなければ、80年以上の月日が経っても住めることが珍しくありません。

 

木造住宅の耐久性

木造住宅の寿命は約80年であり、それを経過しても住めることが今では珍しくありません。
しかし、実際のところ日本人の多くは約30年で建て替えを考えることが多いようです。
なぜなのでしょうか、これにはさまざまな原因が考えられます。

1981年に施行された耐震基準法の改正

1981年に耐震基準法の大幅な改正が行われました。
これによって改正以前に建てられた建物は、新しい耐震基準に合わせて工事を行わなければならなくなってしまいました。
耐震工事は大規模なものになることが多く、それならばいっそ全て立て替えてしまおうと考える人が少なくありません。
近年は地震や台風などの自然災害が増えていることから、万が一の事態が起きても被害を最小限に抑えられるような丈夫な建物を望む人が立て替えを考えることが多いようです。

ほとんどの設備は30年が寿命

キッチンやバスルーム、トイレ、洗面台などの水回りの設備は、約20から30年が交換時期の目安といわれています。
その他にも給湯器など、寿命が10年ほどで短いものも少なくありません。

これらの設備に一斉にガタが来てしまった場合、すべての設備を取り替えることになると大きな金額が発生します。
20から30年経過すると壁紙や外壁、屋根などの設備も老朽化が目立つようになってくるのでいっそ新しい住宅に建て替えたいと考える方が存在するのです。

ライフスタイルの見直し

戸建住宅を購入する際、子どもの誕生をきっかけで購入に踏み切ったという人が少なくありません。
それも30年程度経過すれば子供が独立して家を出て行き、大きな家が不要になったということもあるでしょう。

その際は老化が気になり始め、手すりなどのバリアフリー機能が備わった家が欲しいと考える人も出てくるタイミングでもあります。

これまでは通勤事情を考えて駅に近い立地に住宅を購入していた方も、退職したタイミングで今の場所を離れて、郊外でゆったりと暮らしたいと考えるようになることも。
こういったライフスタイルの変化をきっかけに、住宅を建て替えようと考える人が後を絶ちません。

単純に新しい住宅に住みたくなった

洋服やヘアスタイル同様に住宅にもトレンドがあります。
住宅を見ていると、その外観からなんとなくいつ建てられたものなのかがわかりますよね。

また、当然ながら水回りなどの住設備もどんどん進化していますので、予算があって新しいものを取り入れたいと考える人は建て替えたくなるようです。

木造住宅の寿命を伸ばすには

いくら30年で建て替える人が多いといっても、せっかく建てた住宅であればできるだけ長く愛着を持って住みたいものですよね。

もちろん建て替えにかかるコストも削減できるので、一石二鳥です。
ここからは木造住宅の寿命を伸ばすポイントをまとめて紹介します。

自分たちでこまめなお手入れをする

木造住宅の寿命を伸ばすためには、日頃から住宅全体をこまめに掃除して快適な環境を保ちましょう。
特に外回りと水回りは腐食や老朽化しやすいため、丁寧なお手入れが求められます。
外回りは主に外壁のひび割れや雨樋の詰まり、割れがないかどうかを確認するようにしてください。

水回りはこまめに掃除するとカビやサビを防止できて、ちょっとした不具合も見つけやすくなります。
フローリングのワックスがけも傷を予防できるので有効です。

定期的にメンテナンスを依頼する

住宅のなかにはどうしても自分では点検できない箇所や、破損しているかどうかの判断がつきにくい部位があります。
そういった部分にはプロに定期的な点検をしてもらうと、すぐに発見してもらえ早期に対策を講じることができるはず。
修理箇所が少なければ、修繕費も削減できるでしょう。
そのため、新しく住宅を購入する際には、定期的なアフターメンテナンスサービスを行っている住宅会社を選ぶことをおすすめします。
10年程度が経過しても見てもらうことができます。

自分たちでメンテナンスをするのもひとつの手

大雨や台風など、ちょっとした自然災害が起きた後は住宅に不具合が起こりがちなタイミングです。
また、住宅にアフターメンテナンスサービスがついていない方は自分で点検を行って、住宅の変化にも敏感になっておきましょう。
確認しておきたいチェックポイントは以下の通りです。

・外壁…軒裏や雨樋、また玄関扉やサッシが開き具合やベランダの水はけなどを確認しましょう。

・屋根…定期的に表面の塗装状態とひび割れの有無を確認してください。

・フローリング…表面のはがれや、踏んだ時のたわみや異音が発生するようであれば、張替えのサインである可能性が高いです。

・壁紙…汚れや傷、はがれが目立つようであれば、張替えを検討してみてください。

・水栓・配管…汚れや劣化、継ぎ目の水漏れを定期的に確認し、不具合があれば業者に相談しましょう。パッキンの緩みも点検するようにしてください。

・その他水回りなどの設備…水の流れが悪い、水漏れするなどの被害が発生したらすぐに業者に相談するようにしてください。

その他、床下など自分では確認できないところは、数年に一度専門業者を呼んでメンテナンスをしてもらいましょう。

住宅に不安がある方は株式会社さくらにご相談ください

木造住宅は日本の一般的な住宅で最も多く使われている素材ですが、耐用年数は鉄筋コンクリートなどと比べると短く、シロアリなどの被害を受けやすいことも事実です。

長く暮らすためには定期的なメンテナンスが必要ですが、ライフスタイルの変化にともなって建て替えを考え始めている人も少なくないでしょう。

木造住宅を長持ちさせるための方法や今後の理想的な住まいについて考えている方は、一度ぜひ石川県金沢市に本社を構える株式会社さくらまでご相談ください。

土地探しから注文住宅の設計・施工、分譲住宅の販売まで、不動産に関する業務を幅広く取り扱っていて、きっと家づくりの有益なアドバイスができるのではないかと考えております。

住宅の建て替えを考えている方は、北陸地方を中心に展開している弊社のギャラリーやモデルルームまで一度足をお運びいただけると、弊社の質の高い家づくりへの姿勢をご理解いただけるかと存じます。

注文住宅・分譲住宅をご依頼いただいたお客様に対してはアフターメンテナンスサービスも行っているため、安心・安全に暮らせる木造住宅を購入したいと考えている方は、ぜひご検討ください。