さくらブログ
blog
- お役立ちコラム
住宅購入の際には、資産価値について考えることが重要です。
資産価値とは住宅やマンション、時計や車などの所有物を売却・貸与するときの値段。
住宅を購入する段階ではなかなか売却・貸与する場面の想像が難しいかもしれませんが、ライフスタイルはいつ何時変わるかわかりません。
主人の出向で引っ越すことになり売却しなくてはならなくなるかもしれませんし、子どもの進学・就職に合わせて一時的に賃貸に出すことになるかもしれません。
住宅購入の際には人生の様々な事態を想定しなくてはならないのですね。
この記事では資産価値について、考え方や計算方法について紹介します。
マンションと一戸建ての比較もするので、ぜひ参考にしましょう。
不動産でいう資産価値とは、土地の価値と建物の価値によって決まる物件の価値のことです。
一軒家の場合資産価値は立地の占める割合が一般的に大きく、建物の占める割合は比較的小さめ。
建物は時間の経過と比例して価値が下がり、木造の場合（積算法において）22年で価値がなくなってしまうからです。
しかし土地の価値は基本的に下がりません。
駅から近い、生活に必要な施設が近い、主要な都市へのアクセスがよいなどの条件が揃うことで、資産価値が高くなります。
またマンションの場合は一軒家と比べ、施工会社のブランドや建物の豪華感、管理の行き届き具合も資産価値に影響するので少々複雑です。
ここからは具体的に資産価値を計算する3つの方法について紹介します。
- 収益還元法
- 取扱事例比較法
- 原価法
あなたの場合にあった計算方法をお試しください。
収益還元法とは、家賃相場から資産価値を求める方法です。
「賃貸として出すとしたらいくらいの収入を見込めるか」から家賃相場を求めるのです。
具体的には下記の計算式で計算ができます。
資産価値＝一年分の家賃÷利回り＋年間経費
例えば家賃が月12万円で、利回りが5％、年間で必要な経費が20万円であれば、資産価値は2,900万円になります。
基準となる家賃については、家賃一軒家であれば同じタウンで借家が出ていれば参考にしましょう。またマンションの場合は対象の物件で賃貸として出ていれば参考として計算可能です。
収益還元法のデメリットは、賃貸として出ている物件がなければこの方法が使えないことです。
取引事例比較法とは、過去の同様の事例を参考にして物件の価格を求め、資産価値を知る方法です。
「あの物件がこの価格で売れるならこの物件もこの価格で売れるはず！」というものですね。
とはいえまったく同じ物件ではないので、駅や商業施設からの距離や窓向きなどからある程度の補正値をかけて求めます。
取引事例比較法のデメリットは比較する過去の事例件数が少ないと精度が落ちること。
事例が少ないと特殊な事例や古い事例による誤差を吸収できないのですね。
原価法は「再度物件を（土地ごと購入して）建設した場合の見積もり額」から資産価値を求める方法です。
土地を買い、業者に対象物件と同じ材料で建ててもらうと仮定して計算します。
資産価値＝土地の値段+建物の価格
ということですね。
まず土地に関しては、土地の値段+造成費を契約書などから算出します。契約書などが手に入らないときは更地の値段を取引事例比較法などで求めることも。
なお土地の値段は立地としての便利さや広さ、土地の素性（高低差、間口など）によって変わります。
また建物部分は「積算法」で求め、積算法で求めた建物部分の値段は積算価格と呼ばれます。
積算価格は以下の式から算出可能です。
積算価格＝再調達価格×延床面積×(法定耐用年数－築年数)/法定耐用年数
ちなみに再調達価額とは、材料費に加えて材料を取得する際に必要な送料や手数料なども含まれます。
また法定耐用年数は、法律で以下のように定められています。
- 木造：22年
- 鉄骨造：
- 3mm未満：19年
- 3～4mm：27年
- 4mm以上：34年
- 鉄筋コンクリート造：47年
もちろん木造であっても22年以上使えますし、築47年以上マンションも数多くあります。しかし積算価格の計算上、木造の建物であれば築20年以上でその価値がほとんど失われてしまいまうのです。
以上から資産価値を原価法で求めるときは以下の要領となります。
資産価値＝土地の値段+積算価格
マンションと一戸建ての持ち家、どちらがより資産価値が高いのか比較をします。
昔は土地を売れる一戸建ての方が、マンションよりも資産価値が残りやすいと言われてきました。
しかし現在様々な事情から、時間の経過とともに価値が下がらないマンションも出現しました。一言でどちらに資産価値がよりある、とは言えなくなってきているのが実情です。
ちなみにマンションと戸建てのメリットデメリットはこちらで紹介しています、マンションか戸建てかでお悩みの方はぜひ参考にしてくださいね。
マンションの資産価値の特徴に、戸建てにはない要素があります。
一軒家に比べ、マンションのほうが土地の利便性が高い場合が多い点です。
開発の面からしても、面積あたりの人工を多くできるマンションのほうが安く販売できるので、駅チカであったり商業施設に近い場所にマンションを建てやすいのです。
駅や商業施設の周りの土地も限られているので、利便性の高い土地であればなかなか価値が落ちないマンションとなりやすいでしょう。
一戸建て持ち家の資産価値の特徴としては、土地を売却できる点です。
マンションも土地の利便性は重要ですが土地のみの売買は不可能。
その点一戸建てであれば、今と相場が変わらなければ購入時と変わらない地価で売却可能です。
30年後に資産価値が残るマンションの特徴は、上記立地の他に以下3点です。
- 希少性が高い
- 建物が豪華
- 居住者の統一性がある
まず希少性のが高いマンションについて、例えば地方都市ではタワーマンション自体に希少価値がありますよね。
ブランド力も同様に存在します。例えば下記のようなブランドは資産価値としても高いです。
- 三井不動産レジデンシャル：パークシリーズ
- 三菱地所レジデンス：ザ・パークハウス
- 住友不動産：シティシリーズ
また建物の豪華さもマンションの資産価値のひとつ。
一般の一戸建て持ち家にはなかなかない、マンションの大理石のエントランスや外壁の石張りなどの豪華さはそのままマンションの資産価値となります。
次に居住者の統一性も持ち家にはない概念です。
たとえば部屋タイプに「1LDK～4LDK」などと記述されている場合、単身者層からファミリー層まで様々な層が入居するためトラブルが起こりやすいのです。
トラブルが起こりやすいマンションは賃貸としても値段が下がりがちなので、資産価値としても落ちてしまうのですね。
したがって、居住者の統一性が持てているようなマンションとすることで資産価値を落とさないことが可能でしょう。
30年後に資産価値が残る一戸建ての特徴は、立地以外の以下3点です。
- 土地の素性がよい
- 災害リスクが小さい
- 同時期の新築戸数が少ない
前提として、築30年後には建物自体にはほぼ価値がありません（もちろん実際丁寧に住まれていてメンテナンスもしっかりされている場合、売価としては値段が付く場合もあります）。
まず土地の素性については、土地の広さや敷地に高低差がないこと、宅地になる以前は何に使われていたのか、などが当てはまります。
たとえば農地から転用された土地は一般的に価格が安めです。もちろん地盤調査・造成・地盤改良工事をしっかりされていれば強度として問題はありませんが、農地は一般的に水がよく流れてこんでくる土地に広がっている場合が多く、災害リスクの大きさに影響するためです。
災害リスクに関して、市町村が発表しているハザードマップは確認しておきましょう。ハザードマップの記載が資産価値に直結するとは断言できませんが、資産価値を下げるような要素は極力排除すべきです。
また同時期同じエリアで新築戸数が多い場合も要注意。法定耐用年数からもわかる通り、築20～30年で家を売却しようという人が増えます。
その段階で家を売却しようとしても、競合が増えてしまうので市場の原理で資産価値が下がってしまうのです。
「あのエリアに一軒家を建てたいのだけど、資産価値はどれくらいになるんだろうか」とお悩みのあなた、ぜひさくらまでご相談ください。
株式会社さくらでは注文住宅だけではなく、不動産事業やリフォーム事業を展開しており、経験とデータを元にしたシミュレーションが可能です。
また戸建て賃貸住宅も承っているので、注文住宅から賃貸経営までさまざまなご相談にお応えいたします。
LINE公式アカウントでのご相談も受け付けておりますので、ぜひご利用くださいね。
