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土地や建物の不動産を売却する際、少しでも高く売り、利益を確保したいと考える人は少なくありません。

不動産売却時には税金が発生しますが、不動産の取得期間や、利益の有無により、税金の金額は変わります。

知らぬ間に損をしていたとならないよう、売却前に支払うべき税金や特別控除の内容をあらかじめ把握しておくと良いでしょう。

不動産売却が初めての方でも、安心して売却できるよう、税金対策を含めて詳しく解説します。

ここでは、税金の内容や計算方法についてひとつずつ詳しく説明します。

不動産売買にともない、売主と買主の間で交わした契約書に記載された売買金額に応じて、収入印紙を貼付しなければなりません。

記載金額が10万円を超えるも不動産の譲渡に関する契約書は、軽減税率の対象となります。

なお、期間は平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成される契約書が対象です。

【収入印紙　税率表】

登記にあたって登記を行う者が国に納める税金ですが、不動産を売却する際に売主が負担する登録免許税は、抵当権を抹消する登記費用です。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産ひとつにつき1,000円で計算します。

計算式：登録免許税=不動産の個数×1,000円

一戸建てを売却する場合は、土地と建物それぞれの不動産とみなされるため、合計2,000円の費用がかかります。

一般的に、登記に関しては司法書士に依頼をするため、司法書士に支払う費用があわせて発生します。

譲渡所得税は、不動産売却にともなって利益が発生した場合のみ支払う税金です。

不動産の所有期間が売却した年の1月1日時点で、5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超えている場合は長期譲渡所得に区分され、適用される税率が異なります。

譲渡所得とは、売却した金額から購入金額やかかった経費を差し引いた金額で、実際の経費が不明な場合は、売却金額の5％で計算します。

課税譲渡所得とはそれに決まった税率を掛け合わせた金額です。

譲渡所得の計算式：譲渡所得=収入金額-取得費（※①）-譲渡費用（※②）

(※①)取得費：売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や仲介手数料などの合計額です。

建物は、所有期間に応じた減価償却が必要です。

実際の取得費の合計が、譲渡価額の5％に満たない場合や取得費がわからない場合は、譲渡価額の5％相当額を取得費として計算できます。

※②譲渡費用：仲介手数料や測量費など土地や建物を売るために直接要した費用です。

他には、貸家の売却に際して支払った立退料や建物を取り壊して土地を売った時の取り壊し費用があげられます。

東日本大震災の復興のため、平成25年から令和19年まで、必要な財源確保を目的とした復興特別所得税が加わりました。

各年分の基準所得税額の2.1％を所得税とあわせて申告し、納付する決まりになっています。

不動産の譲渡で利益が出た場合、売却の翌年3月15日までに確定申告をする必要があります。

不動産売却における譲渡所得税と住民税は、他の所得と区分して課される税金である分離課税です。

他の所得と相殺できないため、給与所得者の場合であっても、年末調整とは別に確定申告をする必要があります。

住民税は、申告後に住民税納付書が送付されてくるため、指定の金融機関で支払うようにしてください。

各市町村によって異なりますが、一括もしくは6月、8月、10月、翌年1月の4期に分けて納付できます。

給与所得者の場合、納付方法として「特別徴収」を選択すれば、給与からの天引きで支払うことも可能です。

買換え特例とは、住宅を買い替えるときに利用できる特例です。

居住用住宅を令和3年12月31日までに売り、新住宅に買い替えたときは、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べできます。

これを、特定の居住用財産の買換えの特例といいます。

ただし、譲渡益が非課税になるわけではないため、注意が必要です。

買換え特例を利用するためには、下記の要件を満たす必要があります。

不動産売却にかかる税金を下記の条件でシミュレーションしてみましょう。

①所有年数3年、短期譲渡所得の場合

譲渡所得:収入金額4,000万円-取得費（購入時価格3,500万円＋購入時費用105万円-減価償却費173万6,775円※1)-譲渡費用（売却時費用140万円）=568万6,775円

税額：568万6,775円×39.63％=225万3,600円（100円未満切り捨て）

※1 減価償却費=（建物価格2,000万円＋建物分購入時費用75万円）×90％×償却率0.031（木造又は合成樹脂造）×経過年数3=173万6,775円

②所有期間7年、長期譲渡所得の場合 

譲渡所得:収入金額4,000万円-取得費（購入時価格3,500万円＋購入時費用105万円-減価償却費405万2,475円※2)-譲渡費用（売却時費用140万円）=660万2,475円

税額：660万2,475円×20.315％=134万1,200円（100円未満切り捨て）

※2 減価償却費=（建物価格2,000万円＋建物分購入時費用75万円）×90％×償却率0.031（木造又は合成樹脂造）×経過年数7=405万2,475円

③所有期間12年、長期譲渡所得の場合 

譲渡所得:収入金額4,000万円-取得費（購入時価格3,500万円＋購入時費用105万円-減価償却費694万7,100円※3)-譲渡費用（売却時費用140万円）=949万7,100円

税額：949万7,100円×14.21％※4=134万95円（100円未満切り捨て）

※3 減価償却費=（建物価格2,000万円＋建物分購入時費用75万円）×90％×償却率0.031（木造又は合成樹脂造）×経過年数12=694万7,100円

※4　長期譲渡所得について、所有期間が10年を超えた場合、譲渡所得のうち6000万円以下の部分について「マイホームの軽減税率の特例」」が受けられます。

計算式：譲渡所得×14.21％（所得税10％＋復興特別所得税0.21％＋住民税4％）

3,000万円の特別控除を活用すれば、多くの不動産が税金の負担が少なく売却可能になります。

比較的低価格で、新しい住まいの購入が実現できるかもしれません。

しかし、不動産売却に関わる税金の計算は煩雑であるため、まずは、専門家に相談することをおすすめします。

石川県金沢市に本社を構える株式会社さくらでは、不動産売却のご相談に対して万全の体制でサポートいたします。

注文住宅の設計や施工はもちろん、そのほかにも住宅に関する事業を幅広く取り扱っておりますので、

住まいに関することでしたら、どのような内容でもご相談ください。