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お役立ちコラム  | 2021年1月3日

中古住宅リフォームの魅力とは!戸建てリノベーションの費用や注意点も

 

住宅購入を考える際に新築住宅を購入する手ももちろんありますが、中古住宅を購入してリフォームする方法も人気があります。
なぜならば、そこには新築住宅ではかなわないメリットが存在するからです。
こちらの記事では、中古の一戸建てを購入してリフォームする魅力を紹介します。
中古住宅をリフォームする場合の注意すべき点も併せて紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

戸建て中古住宅をリフォームする魅力とは

中古の戸建て住宅を購入してリフォームし住む魅力は、どのようなものがあるのでしょうか。1つずつ見て行きます

建売住宅と比べると

中古住宅をリフォームする魅力としては新築の建売住宅と比べた場合に、より自分の理想に近い間取りが実現できます。
中古住宅のリフォームなら、自分たちの家族構成や生活スタイルに合わせた間取りを実現可能だからです。
それに対して、建売住宅はすでに出来上がっている間取りに自分達の生活スタイルを合わせる必要があります。
たとえば太い梁や柱を活かした古民家風のカフェスタイルのリビングを望んだとしても、建売住宅ではなかなかその味が出せません。
しかし中古住宅のリフォームならば、より古民家風の雰囲気を出せるでしょう。
自分たちの生活スタイルや好みを重視したい場合には、中古住宅のリフォームがおすすめです。

注文住宅と比べると

中古住宅のリフォームと新築注文住宅購入とを比べると、一般的には中古住宅をリフォームして住む方が予算的に安く上がります。
なぜならば、中古住宅の購入費自体が安いからです。
また、新築注文住宅は完成までは実際の物件を目にすることはできません。
図面や写真・カタログ等でイメージをふくらませてみても、いざ完成して暮らしてみると思っていたことと違っていたなどがどうしても出てきます。
その点、中古住宅なら購入前に実際の物件を見て確認できるので安心です。
とくに日当たりや隣家と隣接する窓の位置など、細部にわたって事前に確認できる点が魅力です。

立地の良い物件が見つかりやすい

中古住宅を購入する大きな魅力としては、立地の良い物件が見つかりやすい点もあげられます。
たとえば人気路線の急行停車駅からほど近く、しかも人気のある閑静な住宅街で新築の戸建て住宅を建てたいと思っても、もうすでに土地がありません。
しかし、そんな人気のエリアでも中古住宅なら物件が見つかることも多々あります。
また昔の物件なら一戸建ての土地が広く設定されている場合も多いため、ゆったりとした庭が設けられるなどの利点もあるでしょう。
さらには周辺の住環境がすぐにわかる点も魅力です。
まだ建て替えるほどの年数が経っていない物件でしたら、リフォームすることによって人気エリアで理想の暮らしが手に入れられます。

理想の間取りを実現できる

他にも中古住宅を購入しフルリノベーションすれば、自分たちの理想とする間取りを実現できます。
なぜなら家族の人数や生活スタイルに合わせて、間取りを新たに設計できるからです。
またフルリノベーションを行えば、まるで新築住宅のような完成度になります。
しかもそれが新築よりも安く実現できる点が魅力です。

戸建て中古住宅のリフォーム方法

ここからは、中古の戸建て住宅を購入してリフォームする流れと工事期間などを説明します。

リフォームの流れ

中古の戸建て住宅を購入してリフォームする場合の、おおまかな流れは次の通りです。
業者を選ぶ
物件選び
住宅ローンについても確認
中古住宅を購入する(物件が引き渡されたらすぐ工事に入れるよう工事の手配をしておく)
リフォーム工事
完成・入居
中古住宅を購入してリフォームする場合には、専門家の助けが必要になります。
目視ではわからない建物の構造や傷み具合の判断、どの様な工事が必要になるかなど専門家と相談しながら進めて行きましょう。
また、物件選びやリフォーム工事の打ち合わせと並行してローンの審査や手続き等、やるべきことがたくさんあるのです。
そのため中古住宅を購入してリフォームするには、信頼のおける業者選びが第一歩となります。

工事期間

工事期間については、事前にリフォーム工事をお願いする業者に確認しましょう。
工事期間は、リフォームの規模によって変わってきます。
小規模なもの(数十万円程度)であれば2,3ヶ月から、大規模なもの(数百万円)になると一年近くなることも。
現在の住まいの契約や家賃の支払い等も視野に入れておく必要があるでしょう。
入居予定日も確認しておくと、引っ越しの予定も立てられます。

家の寿命|木造住宅の耐用年数

立地の良いところに良さそうな中古住宅が見つかったとしましょう。
購入前には、現在建っている中古住宅がリフォーム可能なものかどうかを見極める必要があります。

築30年の中古住宅も可能

築30年経った中古住宅もリフォームは可能です。
実際には、築40年以上の家屋をリフォームした実例もあります。
古民家でも耐震改修を行えば安心ですが、一般的にはおおよそ築20年~30年あたりの物件を選ぶとよいでしょう。
良さそうな物件が見つかったら、はたしてリフォームが可能かどうかを専門家に見てもらい、見積もりを出してもらいます。
たとえ築30年以上経過していたとしても、十分にリフォーム可能な物件はあるものです。

中古住宅は築何年までリフォーム可能?

中古住宅をリフォームする場合には、最低でも1981年以降に建てられた物件を選ぶと良いでしょう。
なぜならば、1981年に新耐震設計基準が導入されたため、1981年以降の建物はそれ以前の建物と比べ、耐震面で安心だからです。
より良いのは2000年以降に建てられた物件。1995年の阪神淡路大震災により、さらに基準が強化されたのです。

しかし中古住宅の程度は、ただ単に築年数だけで測られるものではありません。
やはりここの住宅をしっかりと調査する必要があります。
中古住宅を購入する際は、ホームインスペクションと呼ばれる住宅診断および地盤調査で住宅の品質を診断してから購入しましょう。
関連記事:木造住宅の耐用年数は22年!寿命との違いはなに?

一軒家をリフォームやリノベーションした場合の費用

中古の一軒家をリフォームやリノベーションした場合にはどれくらいの費用がかかるのでしょうか。

総額いくらかかるか

一軒家をフルリノベーションやリフォームした場合、かかる費用の総額はピンからキリまでです。
なぜならば、以下のそれぞれの項目でかかる費用が異なってくるからです。
土地代:地域や立地によってさまざま
建物代:建物の大きさや築年数などによる
リフォーム工事費:リフォームの規模やこだわり具合による
諸費用
また予算が限られている場合には予算に合わせてリフォーム箇所をしぼって、リフォームすることも可能です。
気をつけたいのは、あまりにもリフォームにこだわりすぎたり補修箇所が多すぎるなどして、新築注文住宅の購入費を上回るような金額になってしまうこと。
後から「こんなことなら新築で注文住宅を購入しておけばよかった」などとならないようにしましょう。
はじめに「これ以上は」という予算を先方に伝えておきましょう。

また中古住宅を購入する場合には、物件購入費以外にも諸費用がかかります。
不動産仲介手数料
不動産登記にかかる費用
固定資産税 など
諸費用としては、物件価格のおおよそ8~10%ほどかかると見ておきましょう。

中古住宅をリフォームする場合のローンについて

中古住宅を購入してリフォームする場合には以下のローンの利用が考えられます。
・住宅ローン
・リフォームローン
・リフォーム一体型住宅ローン

住宅ローンの適用は?

金融機関によって、中古住宅購入費用とリフォームやリノベーション費用を併せてローンを組める場合もあります。
利用したい金融機関に確認しましょう。

フラット35

フラット35は、住宅金融支援機構による全期間固定金利型住宅ローンです。
フラット35(リフォーム一体型)については、2020年12月末で申し込みの受付が終了したり、
2021年1月からは新要件が適用となります。
利用を考えている場合には確認が必要です。

民間金融機関の住宅ローン

民間金融機関による住宅ローンは、有担保型のローンです。
中古住宅を購入する場合の住宅ローンは、新築購入に比べると借入期間の短い場合が多くなっています。
住宅ローン審査の際に、住宅の耐久性を加味されるため借入期間が15年や20年と制限されるからです。
借入期間が短いと、月々の返済額が高くなる可能性もあるため注意が必要となります。
また中古住宅を購入する場合には、新築と比べて借り入れ金の上限が低くなる場合もあります。
これらの注意点をふまえて、事前に金融機関でシミュレーションをしましょう。

民間金融機関のリフォームローン

リフォームローンは、リフォーム専用の無担保型ローンです。
無担保のため、住宅ローンと比べると審査に通りやすい点がメリットとしてあげられます。
しかし住宅ローンよりも金利が高かったり、借入れの上限額が低い場合もあります。
借入期間は15年程度が一般的です。

一体型

金融機関によっては、リフォーム一体型住宅ローンもあります。
メリットとしては、35年返済など長期返済がリフォーム費用込みで低金利にて借りられる点です。
一体型なので、住宅ローンとリフォームローンを組み合わせるよりも諸費用や手間を省ける事もメリットです。
金利や利息のシミュレーションにより、一体型がよいのか、別々に組んだ方がよいのか検討する必要があります。

補助金がもらえる?

中古住宅をリフォームする場合には、リフォーム内容によって補助金を受けられる場合があります。
例えば一般社団法人環境共創イニシアチブの令和2年度 高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業では、断熱リフォームを行うことで最大120万円の補助金が申請可能です。
詳細は一般社団法人環境共創イニシアチブ公式サイトをご覧ください。

他にも都道府県や市町村が補助金制度を行っている場合もあります。
適用される補助金があるかどうかを確認してみましょう。
参考:国土交通省のすまい給付金

住宅ローン控除

住宅ローン控除は、中古住宅でも利用できる場合があります。
住宅ローン控除とは…。
「毎年度末の住宅ローンの残高」もしくは「住宅の取得対価」のうち、どちらか少ない金額の1%が所得税から控除されます。(10年間。ただし取得期間によっては13年間)
一般的に一戸建ては築20年以内なら住宅ローン控除を受けられますが、これに該当しない場合でも以下の場合には受けられます。
・現行の耐震基準に適合すると証明された住宅
・購入後、耐震改修工事を行い現行の耐震基準に適合すると証明された住宅

参考:国土交通省「住宅ローン減税」

中古住宅リフォームの注意点|失敗や後悔をしないために

ここからは、中古住宅を購入してリフォームする場合の注意点について紹介します。
いくら中古住宅といえども、高額な買い物になります。
後悔しないためにも、事前にしっかりと確認をしましょう。

構造部分をしっかり確認

中古住宅のリフォームで失敗しないためには、購入前にしっかりと構造部分を確認する必要があります。
なぜならばいくらきれいにリフォームを行っても、建物の内部が老朽化していたのでは安全な建物とはならないからです。
住宅診断(ホーム・インスペクション)により、見た目だけではわからない建物の劣化状態や不具合を診断してもらいましょう。
とくに注意したい点は、次の点です。
・耐震姓
・シロアリ被害

瑕疵担保期間を確認

中古住宅を購入する場合には、瑕疵担保期間を確認する必要があります。
新築住宅であれば10年間の保証がありますが、中古住宅では長くても2年、売主が個人の場合には数ヶ月程度だったり保証がない場合もあるからです。
後々こんなはずではなかった、とならないためにも事前に確認しておきましょう。

好立地の中古住宅をリフォームして理想的な住まいを手に!

中古住宅でしたら、新築では手に入らないような好立地に住まいをかまえることも実現可能です。
中古住宅を手に入れ、家族のかたちや好みに合わせたスタイルへリフォームを行えば、理想的な暮らしが手に入れられるでしょう。
株式会社さくらでは、リフォーム工事全般も承っております。
ご予算やご希望に応じてさまざまなリフォームプランもご用意しています。
リノベーションによって中古住宅を生まれ変わらせて、理想的な住まいを手に入れましょう!

※補助金やローンに関する情報は、2020年~2021年にかけて変更となる場合があります。最新の情報をご確認ください。

 
 
 
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