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お役立ちコラム  | 2021年3月30日

家を早く!高く!売却するにはどうすればいい?分かりやすい完全ガイド!

 

長年住んでいて古くなった家や、家族が所有している遠方の家を売却したくなったという人は少なくありません。

 

引っ越し先で新たな家を建てるときには、新しい家の計画を立てつつ、住宅の売却手続きも進めなければならないため、整理しておかないと手続きが煩雑になってしまいます。

 

そこで今回はスムーズに住宅を売却できるポイントと売却の大まかな流れ、また必要な書類についてご紹介します。これから住宅の売却を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

家を売却する大まかな流れ

古い家を売却する時には、まず不動産売却の情報収集からはじめ、今の不動産の状態や権利について確認します。

 

ある程度情報がまとまったら、不動産会社に査定をしてもらいます。

 

この時は一社に絞るのではなく、複数の業者に査定を依頼すると相場が分かってくるでしょう。

気に入った不動産会社が見つかったら売主と不動産会社の間で媒介契約を結びます。

 

この売却媒介契約を結ぶことで、売却が成立した時に不動産会社が受け取る報酬額や売却活動の方針が決まります。

 

売却活動は不動産会社が主導してくれるため、売主は積極的に動く必要はありません。

古い家の買い手が見つかったら不動産会社から連絡が入ります。

 

買主が決定したら不動産会社が住宅ローン事前審査と物件の最終調査をおこない、問題がなければいよいよ不動産売買契約へと移ります。

 

売買契約では不動産会社が必要な書類を用意し、売買契約書を取り交わします。

契約書には売主・買主双方のサインが必要です。

 

無事に契約が交わされたら決済と引渡しとなり、売主は売却価格分の代金を買主から受け取ることができます。 

自宅を早く・高く売るための つのポイント

できれば自宅を早く、そしてできる限り高く売りたいと言うのは皆さん共通の願いですよね。

そうは言っても、立地や建物は変えられないと思っていませんか。

 

ちょっとした工夫で、自宅が早く高く売れることがあるのです。

そのポイントを3つ紹介します。

情報収集はしっかりして不動産会社の言いなりにならない

不動産会社に売却活動を丸投げするのではなく、自分たちでもある程度しっかり情報収集をして、売却活動の流れや相場を確認しておくようにしましょう。

 

業者によっては相場よりかなり低い金額を提示してくることがあるので、必ず複数の業者から相見積もりを取るようにしてください。

住宅内をきれいに掃除しておく

家の査定は築年数や外観などを見て、総合的に判断されます。

それが少しでもきれいな状態であれば、高く査定してもらえるかもしれません。

 

大がかりなリノベーションやリフォームまでする必要はありませんが、室内をきれいに掃除をしたり、庭の状態を清潔に保っておくと良いでしょう。

買主に合わせることも大切

内覧希望者が現れた場合、この人から買いたいと思ってもらえるように、親切な対応を心がけましょう。

 

内覧当日には室内をきれいに片付けて、見やすい家づくりを意識してください。

また、金額面で交渉があった場合、受け入れるかどうかは別として、一度は買主の希望に耳を傾けてみましょう。

 

うまく折り合いがつけば早く買い手がつく可能性大です。

【STEP1】査定依頼

ここからは、実際に家を売りに出すときの流れを紹介します。

まずは不動産会社に自宅を査定してもらうところから始めましょう。

 

数ある不動産会社のなかなら、どのような業者を選んで、どのように査定してもらえば良いのでしょうか。

不動産会社の探し方、選び方

どのような不動産会社があるのか、まったく検討もつかないということであれば、一括見積もりサイトを利用してみるのが手っ取り早いかもしれません。

 

一括見積もりサイトとは、住宅の条件を入力すると複数の不動産会社にその家の情報がいき、各業者が見積もりを回答してくれるというものです。

 

自分で不動産会社を選ぶ必要がなく、一度の入力で複数の業者から回答をもらえるという点はメリットですが、さまざまな業者からひっきりなしに連絡が来るというデメリットもあります。

 

その点が気になるようでしたら、やはり自分で不動産会社を絞り込むと良いでしょう。

 

大手の不動産会社から、地域に密着した地元の優良企業など、特徴の異なる不動産会社を候補に入れると、金額以外にも新たな発見があるかもしれません。

複数の会社に依頼すべき?

初めて家を売却するのであれば、やはり複数の不動産会社に見積もり依頼をかけましょう。

一社だけでは相場が分からずに、安く買い取られてしまうおそれがあるためです。

 

ただし、あまりに多くの業者に頼むとやり取りが煩雑になってしまうため、3~5社程度にとどめておきましょう。

 

一番高く見積もってくれた不動産業者に頼む人が多いですが、熱心で気が合いそうな営業担当者がいたら、他社の見積金額を伝えて交渉するのもありです。

 

家の売却は重要な取引となりますので、最後までスムーズに、親身にやり取りをしてくれる業者を選ぶようにしてください。

実際に訪問してもらわないと正確な査定ができない

家の価格を査定してもらう場合、まずは物件の情報や過去の売却データなどを参考に査定額を算出する、いわゆる「机上査定」がおこなわれます。

 

早ければ依頼した当日中にも査定結果がわかる机上査定は便利ですが、提示された金額を見て満足をするのは危険です。

 

物件の現況を考慮していない机上査定は、実際の取引に移った段階で大幅に価格が下落する可能性があります。

 

売却を決断する前には、必ず不動産会社に現地へ足を運んでもらい、さらに査定をしてもらうようにしてください。

 

物件の保存状況や周辺環境を加味したうえで、より正確な見積もりが出されます。

訪問査定は結果が出るまで1週間程度かかりますが、なるべく早く正確に家を売りたいと考えている方におすすめです。

査定のチェックポイント

家を査定してもらう時、具体的にどこを見られるのかを把握していれば、査定前に清掃や修理しておくことができます。

 

特に見られやすい以下のポイントを抑えておくようにしてください。

 

チェック箇所 詳細
家の築年数 築10年で新築当時の半分、

築15年で新築当時の3割、

築20年以上で新築当時の1割以下が目安

家の内装 壁・床の状態、臭いなど
雨漏りや白アリ被害の有無 被害が認められた場合、修理が必要なことも
水回り設備の状況 キッチン、お風呂、化粧台などのグレード
最新設備の有無 太陽光発電設備、冷暖房など
家の外装 塗装状況、建物の傾きなど
土地の状況 面積と形状、日当たり、接道道路など
周辺環境 最寄駅までの距離、商業・公共施設の有無

 

【STEP2】媒介契約

家の買い取り手が見つかったら、いよいよ媒介契約へ進みます。

 

この媒介契約で損をしないように、また手続きをなるべくスムーズに進められるように、内容を正確に理解しておきましょう。 

媒介契約の種類は3種類あります

専門的な知識が求められる不動産の売買をおこなう場合、不動産会社に仲介を依頼して契約を取り交わす、いわゆる媒介契約が一般的です。

 

この媒介契約は大きく分けると

・一般媒介契約

・専任媒介契約

・専属専任媒介契約

の3つがあります。

 

それぞれの違いとメリット・デメリットについては、次の章を参考にしてください

各媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約では、複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。

また、依頼者が自分で家の購入希望者を見つけた場合も、売買可能です。

 

売主が複数の不動産会社と契約を結べるところは一般媒介契約の大きなメリットといえます。

しかし、不動産会社側からすると、顧客が他の不動産会社と契約を結んでしまう可能性があるため、積極的に販売活動をおこなわず、買い手が見つからないことも。

 

指定流通機構への登録が必須でないところも、デメリットのひとつです。

 

反対に専任媒介契約は不動産会社一社のみに依頼する媒介契約です。

他の不動産会社とあわせての仲介依頼はできませんが、自分で買い手を見つけて売買契約を締結することは可能です。

 

一社としか媒介契約を結べない専任媒介契約は、不動産会社もその家を売却することになるため、一所懸命営業活動してくれます。

 

また、14日に一回以上の販売状況の報告義務が課せられているため、依頼者側は逐次最新情報を受け取れます。

不動産会社によっては、買取保証サービスを受けられるところもメリットです。

ただし、不動産会社一社としか契約ができず、その不動産会社頼みになってしまう点はデメリットといえます。

 

最後の専属専任媒介契約とは、専任媒介契約よりも契約内容を厳しくしたものです。

自分で買い手を見つけて契約することはできません。

 

不動産会社側も、依頼主に対して7日に1回以上の間隔で報告義務を課せられます。

不動産売却時はどの媒介契約を結ぶべきか?

家を早く高く売りたいと考えているのであれば、不動産会社が営業に力を入れてくれそうな専任媒介契約がベストです。

 

しかし、ここまでで説明した通り、ひとつの不動産会社に頼ることになるため、信頼できる業者選びが求められます。

【STEP3】売却活動

媒介契約の形式が決まったら、いよいよ売却活動に移ります。

ここからは売却活動の流れを説明していきます。

家が売れるまでの目安期間

戸建て住宅の売却にかかる期間は、一般的に3か月から1年程度といわれています。

 

もちろん家の保存状態や築年数、また立地などによっても変わってきます。

遠方の物件を売り出したいときの依頼先について

実家など、自宅から離れた場所にある家を売却する場合、売却予定の家がある地域の不動産会社に頼む必要があります。

 

全国に営業所を展開している大規模な不動産会社であれば、最寄りの営業所に行って相談すると他の営業所を紹介してもらえるかもしれません。

 

遠方の家を売却する場合、どうしても販売活動が業者任せになってしまうため、慎重な業者選びが求められます。 

家の売却と新居の購入、どちらが先?

家の売却と新居の購入のうち、どちらが先でなければいけないという決まりはありません。

 

しかし、新居購入前に家を売却すると2回引っ越すことになり、手間も費用もかかります。

 

一方、新居を先に購入しまって家の売却が進まなければ、資金計画が立たないことも。

ふたつを並行して進めるのがベストといえます。 

住宅ローンが残っていても自宅は売却できる?

古い家の住宅ローンが残っていても、住み替えローンを利用することで新しい住宅を購入することできます。

 

ただし住み替えローンは一般的な住宅ローンよりも審査が厳しい傾向にあるので、事前に審査を受けておきましょう。 

購入検討者の内覧の準備をしましょう

自宅の購入を検討してくれる人が現れたら、内覧をしてもらう流れになります。

少しでも自分の家に良い印象を持ってもらえるよう、内覧前には家全体の掃除をして、清潔な状態に保ちましょう。

 

臭いを気にする方は特に多いので、消臭対策を万全におこなってください。

買い手が現れたら価格と条件を交渉します

内覧後、買い取ってもらえそうになったら、価格と条件を交渉しましょう。

 

多くの人が料金交渉を求めてくるので、最初は少し高めに設定して、余裕を持たせておくと良いかもしれません。

 

スケジュールなどの条件はできるだけ買主に合わせると好印象で、手続きもスムーズに進みます。

【STEP4】引き渡し

媒介契約と売却活動が済んだらいよいよ引渡しです。

必要な費用や書類については、余裕をもって準備するようにしてください。

家を売る際にかかる費用・税金

一般的に家を売る際には

・不動産会社に支払う仲介手数料(上限は売買価格の3%+6万円+消費税)

・売買契約書に課税される印紙税

・登記費用(抵当権抹消などの費用、司法書士報酬を含む)

・測量費や解体費、廃棄物処分費など

がかかってきます。

 

新しい住まいに移る時の引越し費用も忘れてはいけません。

家を売る際に必要な書類

家を売る際に必要な書類は以下の通りです。

取得に日数を要するものもありますので、余裕をもって準備しましょう。

 

項目 目的 取得場所
登記済権利証 登記名義人の変更 市役所
間取り図と測量図 物件情報の確認 市役所
固定資産税納税通知書 負担する固定資産税の計算 市役所
実印と印鑑証明 書類への捺印と実印の証明 市役所 
身分証明書 売主本人の確認 市役所
建築確認済書と検査済証 建築基準を満たしているかの確認 市役所
地積測量図と境界確認書 土地の内容の確認 測量士などに相談

 

確定申告をして税金を払う

不動産を売却して利益が出た場合、その利益は譲渡所得として税金が課せられます。

 

ただし、これがマイホームであり、譲渡益も3,000万円までであれば税金がかかりません。

もし譲渡所得が発生した場合、家を譲渡した日の属する年の翌年に確定申告を行いましょう。 

まとめ

家を売却することになった場合、不動産会社の力を借りる必要があります。

 

自分の家を早く高く売れるかどうかは、不動産会社の力量にかかっていると言っても過言ではありません。

 

そのため、業者選びは慎重におこないましょう。

石川県金沢市に本社を構える株式会社さくらでは、注文住宅の新築や建売住宅の販売だけではなく、不動産取引もおこなっております。

 

地元の情報に熟知したさくらが、お客様に有益な情報を提供していますので、気になる方は一度ぜひお問い合わせください。 

 
 
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