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お役立ちコラム  | 2021年1月6日

高低差がある土地は費用面でリスクあり!?|メリットとデメリットを解説

 

たまたま住みたいエリアで空いているところが高低差のある土地だった、安く売られている土地を探したら高低差のある土地だった、というあなた。

 

高低差のある土地でも、事前に基礎を固めれば十分住むことは可能です。

とはいえ基礎を固めるにはお金がかかるので、あまり「安価だから」という理由で高低差のある土地を選ぶのはおすすめできません。

 

今回は高低差のある土地のメリットやデメリットを解説します。

高低差がある土地のメリット

高低差のある土地のメリットは、売価が安い以外に大きく3つです。

  • 立地が良いことがある
  • 展望が良いことがある
  • おしゃれな空間を演出しやすい

立地が良い

高低差のある土地を許容することで、平坦地では考えられない好立地に家を建てられることがあります。

 

やはり普通の土地よりも使い勝手が悪くなるため、買い手が比較的付きづらく残りやすいのです。

 

理想のエリアが決まっているという方、高低差のある土地も視野にいれることで良い立地を手に入れられるかもしれません。

展望が良い

とくに傾斜地などで高低差のある土地は、展望が良いことが多い傾向があります。

見晴らしの良い家に住みたい方にこそは、高低差のある土地を狙っても良いかもしれません。

おしゃれな空間を演出しやすい

高低差のある土地はおしゃれな空間を演出しやすい傾向があります。

 

たとえば傾斜の具合によって2階を玄関に設定したり、地下らしくない地下階を設定したりすることが可能です。

 

一例として、こちらの弊社のモデルハウス。このお宅は高低差のある土地ではありませんが、ガレージの上にリビングルームを持ってきているので、ある種高低差のある土地のようになっています。

高低差のある土地から生まれるおしゃれな空間のイメージとしてどうぞ。

 

「他人と同じような家なんて嫌だ」という方は、高低差のある土地を敢えて選んでみても良いかもしれません。

高低差がある土地のデメリット

高低差のある土地のデメリットは以下3点です。

  • 建築確認に時間がかかる
  • 基礎を固める工事に費用がかかる
  • 工事が難航する可能性がある

建築確認に時間がかかる

高低差のある土地は、建築が可能か確認する建築確認に時間がかかる場合があります。

擁壁を作る場合、その擁壁が安全なものであるか確認するのに検査申請をして検査済証の交付が必要になるためです。

 

2m以上のがけがある場合は、がけと家の距離をがけの高さの2倍以上離す、もしくはコンクリートの壁(擁壁)を作るなどのルールが決められています。

また擁壁についても要件がそれぞれの自体の条例で定められているため、条例に準拠する必要があるのです。

工事にお金がかかりやすい

高低差のある土地は、一見土地の値段が安く安価に家が建てられそうです。

しかし実際は土地の基礎を固める工事などで費用がかさみ、結局通常の土地よりも費用がかさんでしまうことがあります。

 

高低差のある土地に家を建てるために必要な工事の例は以下のとおりです。

  • 造成工事
  • 擁壁工字
  • 地盤改良工事

造成工事

造成工事とは土地の上に建物が建てられるように土地表面を整える工事です。

具体的には以下の工事となります。

  • 整地
    土地の傾斜を平らにする、いわゆる地ならし
  • 伐採・伐根
    樹木がある状態では建物が建てられないため
  • 盛土・止土
    対象の土地が道路よりも低い場合に、雨の際に水が道路から流れ込んできたり、家庭からの排水が道路の排水口に流れていかないようなるのを防ぐするため

造成工事の費用は同じような高低差のある土地でも土地の状態や広さによって様々です。

擁壁工事

擁壁工事は上記の通り、がけに壁を作り斜面の崩れを防止するための工事です。

擁壁は鉄筋コンクリートやコンクリートブロック積み、もしくは石積みで生成されます。

 

注意が必要なのはもともと擁壁がされていた土地を購入する場合。

今のがけに関する条例に準拠できていない可能性があり、追加の工事を必要とする場合があるのです。

 

擁壁工事の費用は業者や現場の周りの環境などによってことなりますが、目安としては1m2あたり5~10万円。

ただ擁壁工事は補助金が下りる可能性があります。自治体によって制度は異なるので、一度土地購入前に問い合わせてみましょう。

地盤改良工事

地盤改良工事とは地盤の補強工事です。

地盤調査の結果地盤に家の重さ(一般的な2階建て木造住宅で60tほど)に耐えられないと判断されたときに行われます。

 

地盤の固い層がどれほどの深さにあるのか、また上に建つ建物の規模によって3つの工事に別れます。

  • 表層改良方法
  • 柱状改良方法
  • 鋼管杭工法

まず地盤の方い層が2mまでで、勾配が少ないような土地には表層改良方法が用いられます。

表層改良方法とは建物を建てる土地の土を一定量掘り返した上で、穴にコンクリートを流し込み土と混ぜて強度を上げる工法です。

 

比較的安価に地盤を補強できるメリットがあります。

 

次に勾配が多い土地や、表層改良方法では強度が担保できない建物を建てるときなどには柱状改良方法が用いられます。

 

柱状改良方法とは土地の建物を建てる部分に柱状の穴を複数開け、穴にコンクリートを流し込んで強度を上げる方法です。

 

費用は柱の多さや深さによって変わりますが、目安は数十万円~数百万円規模。

 

鋼管杭工法は柱状改良方法のコンクリートが鉄の柱に置き変わった工法です。

柱状改良方法よりも強度が上がります。

 

鋼管杭工法も費用感としては数十万円~数百万円規模と比較的高額です。

 

高低差のある土地に工事費がかかる理由のひとつは、地盤改良工事に表層改良方法が使えない場合があることです。

工事が難航する可能性がある

高低差のある土地は、工事が難航する可能性があります。

たとえば当初は不要だと思っていた擁壁工事が必要になり、見積もりをとったり補助金の申請に走り回ることになる。

 

もしくは土地の周りには狭い道しかなく、地盤改良工事のための大量のコンクリートを運ぶに当たって2tトラックで何度も往復しなくてはならない。

などなど、普通の土地ではあまり起こらない工事期間が伸びる要素が高低差のある土地には多くあるのです。

 

高低差のある土地の相談はさくらまで

高低差のある土地のメリットは次の3つです。

  • 土地の値段が安い
  • 展望が良い
  • おしゃれに設計しやすい

対して高低差のある土地のデメリットは以下の3つです。

  • 建築確認に時間がかかって、なかなか工事が完了しない
  • 工事にお金がかかりやすい
  • 工事が難航する可能性がある

 

結局土地は安価でも工事にお金がかかりやすく、また工期が伸びやすい高低差のある土地。

あまり「安いからここの土地にしよう」という方には不向きかもしれません。

 

値段というよりも「立地として便利なので、ここに家を建てたい」「この見晴らし、気に入った!!」などの場合において、高低差のある土地に家を建てるのがおすすめです。

 

そして高低差のある土地に家を建てたいときは、ぜひさくらまでご相談ください。

 

注文住宅を多数手がけてきた経験から、その土地にあったご提案をいたします。

LINE公式アカウントもありますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

 
 
 
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