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お役立ちコラム  | 2021年4月22日

住み替えローンを使うときの5STEP!抑えておくべき基礎知識

 

今住んでいる家が手狭になったり、引っ越したりすることになった場合、新しい家に住み替えたいと感じる方も多いでしょう。

 

「でも、まだ今の家の住宅ローンが残っている…」という人にとって、魅力的なのが「住み替えローン」の存在です。

 

今住んでいる家を売って、新しい家に買い換える際に役立つ住み替えローンですが、決して誰しもが使えるわけではありません。

 

今回は住み替えローンの基礎知識から流れについて徹底解説しますので、住宅の住み替えを検討している方はぜひ参考にしてください。 

まずは住み替えローンの基礎知識

住み替えローンはどのような人が使えるローンなのでしょうか。

また、住み替えローンを利用することによって得られるメリットや、反対に知っておかなければならないデメリットも存在します。

 

ここでは住み替えローンを考えるときに、まず知っておきたい基礎知識を紹介します。 

あなたは使える?住み替えローン活用の条件

住み替えローンを使える主な条件は

・新しく住居を購入する

・住宅ローンの残債が残っている

・借入金を返済している

の3つです。

 

住み替えローンを組む時には新しく購入する家が担保となるため、現在の住宅を売却して賃貸物件に住みたいと考えている人は利用できません。

 

また、新たに購入する物件には自分が住むことが基本的な条件となります。

 

住み替えローンは売却した物件のローン残債を新しい家のローンに上乗せする仕組みとなっているため、売却してローンを完済できた場合には住み替えローンを利用できません。

 

ローンを完済して新居を購入する場合は、通常と同じ住宅ローンを利用しましょう。

 

最後に、これは住み替えローンに限った話ではありませんが、新たなローンを利用する場合は延滞の履歴がチェックされます。

 

住宅ローンはもちろん、車などローンで購入したものや、クレジットカードの利用状況も確認されますので、返済が滞っているということがないように整理しましょう。

住み替えローンの大きなメリット

住み替えローンの大きなメリットは、自宅を売却してローンが残ってしまうときに自己資金が足りなくても、住み替えできるところにあります。

 

すぐにでも転居しなければならないというときでも住み替えローンを申し込めば、自己資金が貯まるタイミングを待たずに住み替えできるので、魅力的ですよね。

 

住宅ローンは購入した住宅に住むことが条件となるため、基本的にひとつしか借りられません。

 

それも売却した家の残債分と住み替え先のローンをまとめて借りることができれば、二重ローンを組む必要がなくなってスッキリさせられます。

住み替えローンは住宅ローンよりも金利が高い

自己資金が不足していても組めるのは住み替えローンの大きな魅力ですが、デメリットがまったくないわけではありません。

 

金融機関や洗濯する金利タイプによっても異なるので一概には言えませんが、通常住み替えローンは借入金利が高くなる傾向にあります。

 

一般的な住宅ローンは金融機関所定の基準金利から優遇を受けられるのに対して、住み替えローンには優遇措置がないのが大きな理由です。

 

借入額も残債分と新しい住宅の購入費用を合わせて高額になるため、金利は大きな負担になってきます。

金融機関の審査が厳しい

住み替えローン審査は借入額が大きいことから厳しい傾向にあります。

 

税込収入に対する年間返済額の割合が高くなりやすいため、旧居の住宅ローンの残高の上限が1,000万円までと制限されることがあるのです。

 

ほかにも年収基準や新居の担保価値の審査が厳しくなるため、必ず審査が通ると過信しすぎないほうが良いでしょう。 

 

車のローンや月々のクレジットカードの支払い状況もチェックされるので、整理しておくことをおすすめします。 

住み替えローンを使う際の大まかな5ステップ

住み替えローンを組む場合には、今住んでいる住宅の売却と新しい住宅の購入の両方を並行しておこなうことになります。

 

住み替えローンでは、現在の自宅のローン完済と新居の購入日を同日におこなうため、融資日を調整する必要があるのです。

売却は飼い主が見つかるか否かで売却期間が変わってくるため、売買の時期を合わせるために先に持ち家を売却して、新しい住宅の計画を練る、いわゆる「売り先行」を選ぶ人が少なくありません。

 

しかし、すでに目をつけている新居があったり、引っ越しの期限が決まっていたりする人は、新しい住宅を購入してから古い家を売却する「買い先行」を選ぶことも。

 

希望の住宅が見つかった時に自己資金がなければ苦しい買い先行ですが、仮住まいをする必要がなく引っ越しを一回で済ませられるところがメリットです。

 

スケジュールや資金など、自分たち家族の事情に合わせて選ぶようにしましょう。

【STEP①】現在の住まいの売却査定

新しい住宅にいくら自己資金をあてられるかを考えるために、現在の住まいの査定をしてもらいましょう。

 

売却査定は不動産会社に依頼するとすぐに回答してもらえます。

 

売却査定額はそのままローン残高にあてられますが、あまりにもローン残高が多かったり、売却査定額が低かったりすると、住み替えローンの金額が大きくなり、そもそも審査に通らない可能性も。

 

自己資金があるに越したことはありませんので、売却査定額とローン残高、そして自己資金のバランスを取って借入額を決めましょう。

【STEP②】新居探し・見学

旧居を売却し、住み替えローンの借入額などの予算や方向性が見えてきたら、早い段階で新居を探し始めましょう。

 

住み替えローンは古い家の売却と新しい家の決済、引渡しを同日に行わなければならないため、新居が見つからなければ住み替え日が先に延びてしまいます。

 

自分たちの希望にマッチする家を見つけるためには、早く動くに越したことはありません。

 

自分が購入したいと思える物件を見つけたら、定めた期限内に現在の住居が売れなければ新居の売買契約を無効にできる「買い換え特約」をつけられないかどうか、物件の売主や不動産会社に聞いてみると良いでしょう。

 

この条件を付けることで、売買のタイミングが合わずに住み替えローンが利用できないという事態を避けることができます。

【STEP③】現在の住まいの売買契約

不動産会社や旧居の買い手と話がついたら、現在の住まいの売買契約を結びます。

 

 なるべく高く買い取ってもらえるように一般媒介契約を利用したり、瑕疵担保保険をつけたり、内覧の準備をしっかりおこなったりして、いくつか工夫をしましょう。

 

売買契約を結ぶ際に手付金の授受をおこなうことで、それを新しい住宅の自己資金に充てることができます。

【STEP④】新居の売買契約・ローン手続き

古い家の売買契約を済ませたら、新居の売買契約と住み替えローンの手続きへと移ります。

住み替えローンは事前審査がありますので、先に書類を用意して申し込んでおくようにしましょう。

 

住み替えローンは、現在返済中のローンを取り扱っている金融機関で申し込む人がほとんどですが、他行への乗り換えも不可能ではありません。

 

審査が通りそうであれば、不動産の購入申込をおこなっておきましょう。

【STEP⑤】現在の住まいの引き渡し

住み替えローンを進める際には、売却する家の買い手や売買金額の確定、新しく購入する家の契約書の作成、仲介手数料の確定、そして新旧の住宅の登記事項証明書の名義変更手続きを、1日で済ませる必要があります。

 

これらの手続きは不動産会社や司法書士金融機関の担当者が当日に手伝ってくれますが、事前に指定された書類は必ず融資実行日に用意するようにしてください。 

 

住み替えローン審査に通り、引き渡しが無事に済めば新しい家に引っ越すことができます。

必ず抑えておくべき住み替えローンの注意点

住み替えローンは、旧居の住宅ローンの残債額に新しい住宅の購入代金と各種手数料や税金を含んで組むことになります。

 

しかも、住み替えローンを組む人のほとんどは30代以降の年齢で、子どもの成長や老後を見据えて組むことになるため、ローンが重くのしかかる可能性が十分にあります。

 

「古い住宅を売ったお金を支払いに充てられるし、万が一返済に行き詰まっても家を売ればいい」と安易に考えるのは、大変危険です。

 

一括の繰り上げ返済が難しいケースも少なからずあるため、生活が苦しくなる可能性を考えてローンの計画を練りましょう。

 

借入可能額をきちんと支払っていけるのか、客観的かつ慎重に検討し、何歳で完済できるかどうかをきちんと考えたうえで決定するようにしてください。

 

また、住み替えローンを申し込むときには、住宅ローン控除が使えないかどうかも確認しておきましょう。

 

現在住んでいる住宅を購入する際にローン控除を使っていても、条件を満たせば2回目に購入した家の住宅ローンにも控除が適用されます。

住み替えローン以外の住宅ローン解決方法

借りすぎに注意しなければいけない住み替えローン以外にも、住宅ローンを組むときには

・つなぎ融資を使う

・ダブルローンにする

・複数社の査定を受ける

の3つの選択肢があります。

 

購入と売却のタイミングがずれるときに、そのつなぎの期間だけ借りられる「つなぎ融資」は購入と売却がずれてしまう場合に使えるので大変便利です。

 

融資の期間は6か月から1年以内が一般的ですが、金利が高く、手数料や保証料などの諸費用もかかるので要注意です。

 

ダブルローンとは、新居のローンと並行して借りる二重ローンのことですが、ローンが2本になるため家計を圧迫しやすく、銀行側の審査も厳しくなります。ただし、十分な預金がある人には合っているかもしれません。

 

最後に住宅を売却する場合には、複数の業者に査定を依頼して、最も高く買い取ってもらえるところを選びましょう。

 

一社のみだと相場が分からずに損してしまう可能性があるからです。

高く買い取ってくれる業者が見つかれば、住み替えローンを組む必要がなくなるかもしれません。

まとめ

住み替えローンを利用すると、住居の売却や新居への転居がスムーズになって、住み替えしやすくなります。

 

しかし、審査の基準が厳しかったり、ローンがこれまで以上に重くのしかかったりと、不安な要素があることも事実です。

 

ローンの負担を減らすためには、なるべく旧居を高く売って、新居の購入費用に充てたいところ。

 

高く売却してくれる、頼れる不動産会社を見つけたいと考えている方は、ぜひ一度株式会社さくらにご相談ください。

 

石川県金沢市に本社を設ける弊社では、注文住宅の建築や建売住宅の販売、また不動産の売買も積極的におこなっております。

 

地域の情報に精通していて、お客様に必要な情報をご提供いたします。住み替えローンを実施している金融機関のご案内も可能です。

 

住み替えを検討している方は、まずは気軽にお問い合わせください。

 
 
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